Seus direitos em aluguéis residenciais

Conhecê-los é importante para garantir que você não seja prejudicado

Celso Sakuraba é advogado em direito de imigração e direito civil em Ontário

O direito sobre aluguéis residenciais é uma das áreas do direito mais presentes na nossa vida cotidiana. Você possivelmente mora em uma casa ou apartamento alugado; ou então possui um imóvel próprio e pode pensar em alugá-lo inteiramente ou parte dele. Em ambos os casos, você tem direitos, e conhecê-los é importante para manter um bom relacionamento com a outra parte e garantir que seus interesses não sejam prejudicados.

Em Ontário, aluguéis residenciais são regidos pela Residential Tenancies Act. Porém, existem exceções, e uma delas é especialmente importante para quem está procurando um lugar para morar. A lei diz que, se a cozinha ou o banheiro são compartilhados com o proprietário ou um familiar do proprietário, o aluguel não é protegido pela Residential Tenancies Act. Isso significa que o morador não possui os direitos relacionados aos aluguéis residenciais; consequentemente, o proprietário pode despejá-lo sem precisar de uma ordem do Landlord and Tenant Board, e não há controle no aumento de aluguel. Isso garante certa tranquilidade para alguém que, por exemplo, mora em casa própria e decide alugar um quarto para ajudar nas despesas. Por outro lado, se você está procurando sua próxima moradia em um lar compartilhado, evite ao máximo residir com um proprietário ou familiar dele.

Quando estiver procurando seu próximo lar, evite também imóveis que passaram a ser ocupados para fins residenciais pela primeira vez após 15 de Novembro de 2018. Isso porque não existe controle de aluguel em imóveis novos – uma alteração legislativa com a intenção de incentivar a iniciativa privada a construir mais residências. Para os imóveis anteriores a esta data, o proprietário pode apenas aumentar o aluguel dentro dos limites das guidelines, que são alteradas anualmente. Você pode facilmente procurar o aumento permitido pelas guidelines no site do governo de Ontário.

O Landlord and Tenant Board é o órgão que decide questões relacionadas a aluguéis residenciais. Curiosamente, é um órgão da administração, e não do judiciário, por isso não é chamado de court. As pessoas responsáveis por tomar decisões são board members, e não juízes.

Se você é inquilino, você pode entrar no Landlord and Tenant Board para reclamar seus direitos. Por exemplo, se você sofre assédios verbais do proprietário, ou se o proprietário não realiza as manutenções devidas quando necessário, você pode pedir um abatimento no seu aluguel durante determinados meses alegando que você sofreu interferência no seu direito de usufruir razoavelmente do imóvel.

Já proprietários comumente precisam despejar inquilinos, seja por falta de pagamento ou por perturbações causadas pelo inquilino contra seus vizinhos, por exemplo. Em regra, o proprietário deve notificar o inquilino enviando a ele um dos formulários disponíveis no site do Landlord and Tenant Board antes de entrar com algum pedido perante o Board.

Sobre o tema sensível de despejo, é importante que ambas as partes entendam que apenas o Landlord and Tenant Board possui a palavra oficial quanto à obrigação do inquilino de sair do imóvel, e apenas o Court Enforcement Officer, também conhecido como Sheriff, pode aplicar a decisão do Board e forçar a saída do inquilino. Ou seja, formulários enviados pelo proprietário ao inquilino, informando a data em que o inquilino deve sair do imóvel, não possuem o poder de, de fato, encerrar o aluguel. O proprietário ainda terá que entrar com um pedido no Landlord and Tenant Board e, então, o inquilino terá oportunidade de se defender em audiência.

Naturalmente, despejos são um resultado grave para os inquilinos, e a lei busca coibir despejos de má fé. Por exemplo, o proprietário pode realizar um despejo alegando que ele ou um familiar dele vai se mudar para o imóvel em questão. É infelizmente comum que, nesses casos, o inquilino saia e o proprietário coloque o imóvel para aluguel novamente, com um preço de aluguel mais alto. Nesse caso, o Board pode condenar o proprietário a pagar ao inquilino despejado um valor equivalente a doze vezes o último aluguel pago pelo inquilino, sem que danos tenham que ser provados como consequência do despejo ilegal.

É sempre importante contratar um advogado para saber quais são as opções disponíveis para sua situação em específico. Para quem não tem condições de pagar um advogado, inquilinos podem entrar em contato com a legal clinic do seu bairro, e proprietários podem buscar o Landlord Self-Help Centre.

Sobre esse assunto, não deixe de ouvir o sexto episódio do podcast “Causas e Causos”, com Eduardo Oliveira, Wanessa Oliveira e Celso Sakuraba: